1. Příprava: ujasníme si požadavky a rozpočet, v případě hypotéky začneme s předschválením.
2. Hledání a prohlídky: vybereme vhodné nemovitosti a projdeme je spolu.
3. Prověření: zkontrolujeme právní stav (katastr), situaci v SVJ a technický stav.
4. Rezervace: po dohodě o ceně se podepisuje rezervační smlouva, rezervační poplatek je vhodné uložit do úschovy.
5. Kupní smlouva a úschova: podepíše se kupní smlouva s ověřenými podpisy a kupní cena se složí do úschovy.
6. Katastr: podá se návrh na vklad vlastnického práva a katastr zapíše nového vlastníka.
7. Vyplacení: po zápisu v katastru se peníze z úschovy uvolní prodávajícímu.
8. Předání: nemovitost se předá s předávacím protokolem, přepíšou se energie a služby.

Celým procesem vás provázím osobně a v každém kroku vám řeknu, co bude následovat.

Nejčastější problémy se dají odhalit předem, když víte, na co se ptát:

• Právní stav: výpis z katastru – zástavní práva, věcná břemena, exekuce, správný okruh vlastníků.
• SVJ a dům: výše fondu oprav, dluhy, plánované opravy a jejich financování, zápisy ze shromáždění.
• Technický stav: stoupačky, rozvody, okna, vlhkost, bytové jádro, stav společných částí.
• Shoda se skutečností: odpovídá byt prohlášení vlastníka a katastru (přestavby, změny dispozice)?
• Náklady na provoz: zálohy, energie, PENB.
• Cena: srovnání s opravdu prodanými byty v okolí, ne jen s nabídkami.
• Okolí a situace v domě: hluk, parkování, případný nájemce v bytě.

Rád vám prohlídku i dokumenty projdu společně a řeknu vám upřímně, co mi vadí.

Ano. Hypotéku sám nevyřizuji, ale spolupracuji s ověřeným hypotečním poradcem, kterého vám rád představím. Poradce porovná nabídky bank a pomůže s podklady, já hlídám, aby časový plán koupě seděl s vyřízením úvěru. Můžete samozřejmě využít i vlastního poradce nebo banku.

Rezervační smlouva

Zavazuje obě strany, že spolu v dohodnutém termínu uzavřou kupní smlouvu. Obvykle obsahuje:

• identifikaci stran a nemovitosti,
• dohodnutou kupní cenu,
• výši rezervačního poplatku (depozitu) a to, kam se ukládá – bezpečná je advokátní úschova,
• termín podpisu kupní smlouvy,
• podmínky, za kterých se poplatek vrací nebo propadá.

Kupní smlouva

Je to dokument, kterým se převádí vlastnictví. Musí být písemná, s úředně ověřenými podpisy, a obsahuje:

• přesnou identifikaci prodávajícího a kupujícího,
• popis nemovitosti podle katastru,
• kupní cenu a způsob jejího zaplacení (typicky přes úschovu),
• prohlášení prodávajícího o právním a faktickém stavu nemovitosti,
• termín a podmínky předání.

Vlastníkem se kupující stává až vkladem do katastru nemovitostí.

Kupující u mě neplatí žádné rezervační ani jiné poplatky – veškeré náklady s tím spojené nesu já. Všechny platby jdou výhradně přes advokátní kancelář.

U mě ano, úschova je vždy součástí obchodu. Advokátní úschova je způsob, jak bezpečně předat kupní cenu. Kupující ji složí u advokáta a ten ji vyplatí prodávajícímu až po splnění dohodnutých podmínek – typicky po zápisu kupujícího do katastru nemovitostí.

Chrání obě strany: kupující neplatí dřív, než se stane vlastníkem, a prodávající ví, že peníze jsou zajištěné. Zákon ji pro prodej nemovitosti nevyžaduje, ale doporučuji ji. Už mnoho let spolupracuji s ověřenou advokátní kanceláří, proto je pro mě úschova u ní bezpečná.

Ne. Daň z nabytí nemovitých věcí, dříve 4 % z kupní ceny, byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb. – zpětně pro vklady do katastru od prosince 2019. Kupující ji tedy dnes neplatí.

Počítejte ale s ostatními náklady při koupi: poplatek za návrh na vklad do katastru, případné náklady na úschovu a právní služby a po koupi s každoroční daní z nemovitých věcí.

U mě ale poplatek za návrh na vklad do katastru ani náklady na úschovu a právní služby neplatíte – vše je už zahrnuto v provizi. Pokud koupi financujete hypotékou, poplatky spojené s úvěrem se řídí sazebníkem vaší banky.

Aktualizováno: listopad 2026

Může, ale není to automaticky výhodná investice. Záleží na kupní ceně, lokalitě, stavu bytu, financování i na tom, jak dlouho bude byt prázdný mezi nájemci. Výnos se počítá jako roční čistý příjem z nájmu (po odečtení nákladů a daní) dělený pořizovací cenou.

Pražské byty bývají cenově náročné, takže výnos z nájmu je často nižší, než lidé čekají.