Co potřebuji k první schůzce s realitním makléřem?
K první schůzce nemusíte mít nic složitého. Pomůže, když si připravíte:
základní údaje o nemovitosti – adresa, dispozice, plocha,
informaci o vlastnících (pokud jich je víc, nebo jde o společné jmění manželů),
dokument o nabytí nemovitosti, pokud ho máte po ruce,
informaci o případné hypotéce nebo zástavě – u které banky a kolik zbývá splatit,
u bytu orientačně výši záloh a údaje o SVJ,
představu o ceně a časovém horizontu prodeje,
případné otázky a obavy.
Chybějící dokumenty vám pomohu zajistit.
Otázka 2 z 8
Jak se správně určí prodejní cena nemovitosti?
Správná cena vychází z reálných dat, ne z přání ani z toho, za kolik se cokoli nabízí. Při určení ceny postupuji takto:
Prohlídka: posoudím stav, dispozici, patro, světlo, hluk a situaci v domě.
Srovnání s tržními daty: porovnám vaši nemovitost s podobnými nemovitostmi, které se v dané lokalitě skutečně prodaly. Díky tomu znám reálnou prodejní cenu v aktuálním čase a dojdeme k co nejpřesnějšímu ocenění.
Dohoda: navrhnu cenu i strategii a rozhodujeme spolu.
Příliš vysoká cena prodej prodlužuje a nakonec obvykle končí slevou. Příliš nízká vás připraví o peníze. Proto cenu nestanovuji za vás, ale společně s vámi a na základě aktuálních dat.
Otázka 3 z 8
Musím před prodejem nemovitost renovovat nebo vyklidit?
Renovovat většinou nemusíte, vyklidit a uklidit se ale vyplatí. Velká rekonstrukce před prodejem se často nevrátí v ceně – kupující si rádi upraví bydlení podle sebe.
Co obvykle funguje:
důkladný úklid a vyklizení osobních věcí i nadbytečného nábytku,
drobné opravy (kapající kohoutek, rozbité zásuvky, odřené stěny) a neutrální vymalování,
dobré světlo a kvalitní fotografie do inzerce,
home staging – úprava prostoru tak, aby byl pro kupujícího přehledný a působil prostorněji.
Co se u vaší nemovitosti vyplatí, posoudím s vámi na prohlídce. Každý byt a dům je jiný. Nejdůležitější je, aby se kupující ve vaší nemovitosti cítil dobře.
Otázka 4 z 8
Jaké dokumenty potřebuji k prodeji bytu nebo domu?
Základní dokumenty jsou tyto (chybějící vám pomohu zajistit):
občanský průkaz všech vlastníků,
výpis z katastru nemovitostí (list vlastnictví) – aktuální výpis opatřím já,
dokument o nabytí nemovitosti (kupní nebo darovací smlouva, usnesení o dědictví),
průkaz energetické náročnosti budovy (PENB), pokud se na vás povinnost vztahuje,
u bytu: prohlášení vlastníka a potvrzení od SVJ nebo správce o stavu záloh, dluzích a fondu oprav,
u domu: stavební dokumentace – kolaudační rozhodnutí, projekt, případné změny a stavební úpravy, dokumentace skutečného provedení,
je-li nemovitost zastavena: údaje o bance, výši zbývajícího úvěru a postup při výmazu zástavy.
Otázka 5 z 8
Vyplatí se prodávat nemovitost s exkluzivní smlouvou?
Záleží na situaci. Exkluzivita znamená, že nemovitost po dobu smlouvy prodává jen jeden makléř. Výhodou je, že se může prodeji naplno věnovat a investovat do prezentace, a vy máte jeden kontakt a jednotnou cenu i inzerci. Nevýhodou je, že se na dohodnutou dobu vážete k jednomu zprostředkovateli.
Exkluzivní smlouvu nevyžaduji. Dané slovo a podaná ruka pro mě znamenají víc než podpis pod exkluzivitou. Celou spolupráci stavím na osobním přístupu a důvěře: já důvěřuji vám a vy můžete důvěřovat mně.
Otázka 6 z 8
Kolik stojí služby realitního makléře při prodeji bytu v Praze?
Odměna makléře je vepsaná do rezervační a kupní smlouvy a zákon její výši neomezuje.
U mě je odměna 3 % z prodejní ceny + DPH, splatná po zápisu v katastru. Výši provize i podmínky vám řeknu předem a uvedeme je ve smlouvě.
Otázka 7 z 8
Jak dlouho trvá prodej bytu v Praze?
V mé praxi trvá prodej bytu v Praze od zveřejnění nabídky po podpis kupní smlouvy v průměru 6 měsíců. Další čas zabere vklad do katastru a předání nemovitosti.
Délku nejvíc ovlivňuje cena, stav bytu, lokalita a příprava před nabídnutím. Správně nastavená cena a dobré podklady prodej obvykle zkracují.
Otázka 8 z 8
Platí se daň z příjmu při prodeji nemovitosti?
Většinou ne. Záleží na tom, jak dlouho nemovitost vlastníte a jestli jste v ní bydleli. Příjem z prodeje je od daně z příjmu osvobozen, pokud platí alespoň jedna z těchto možností:
uplynul časový test: 5 let od nabytí u nemovitostí získaných do 31. 12. 2020, 10 let u nemovitostí získaných od 1. 1. 2021,
měli jste v nemovitosti bydliště alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem (nemusí jít o trvalý pobyt),
peníze z prodeje použijete na vlastní bydlení – podmínky jsou přísnější a liší se podle data nabytí.
Když žádnou podmínku nesplníte, platí se 15 % ze zisku (z části nad zákonný limit 23 %). Zdanění může komplikovat dědictví, dar nebo družstevní byt, proto doporučuji svůj případ konzultovat s daňovým poradcem.
